Erhvervslejeret

Da al opstart af egen virksomhed kræver en del investeringer i en vis størrelsesorden, og man i tillæg må acceptere, at der kan gå en tid inden, der genereres et overskud, er der mange iværksættere, der vælger at leje eksisterende lokaler fremfor at købe egne lokaler eller bygge selv. Derfor står mange iværksættere i den situation at skulle blive enige med en udlejer angående en erhvervslejekontrakt.

Erhvervslejekontrakten – vær påpasselig!

Det kan være svært at tage stilling til en erhvervslejekontrakt, hvis ikke man kender til Erhvervslejeloven og dermed sin retsstilling. Erhvervslejeloven bygger i høj grad på aftalefrihed. Det vil sige, at der allerede, når erhvervslejekontrakten indgås, skal være taget stilling til huslejens størrelse samt dens regulering. Det er naturligt nok, men i tillæg skal man også huske at afklare spørgsmålene om indtrædelsesret, afståelsesret, lejemålets varighed, de specielle behov lejer kan have, fordeling af vedligeholdelsespligten samt eventuel erstatning, når lejemålet opsiges, med mere. Alt dette spiller nemlig en stor rolle for lejers retsstilling både mens lejemålet består og efter dettes ophør.

Få aftalen på skrift

Det er ikke et lovmæssigt krav, at en erhvervslejekontrakt skal indgås på skrift. Men det er selvfølgelig anbefalelsesværdigt, da det ellers kan være svært at bevise de aftaler, der er indgået lejer og udlejer imellem og dermed bevise lejers retsstilling ved en eventuelt tvist om lejemålet. I det følgende fremhæves nogle af de væsentlige områder, man skal vise opmærksomhed, når man indgår en erhvervslejekontrakt.

Husleje

Det er selvfølgelig væsentligt i første omgang at komme til enighed om huslejens størrelse. Med til det følger, at man skal vide, hvordan huslejen skal reguleres fremadrettet. Der er forskellige måder at gribe reguleringen an på. Den kan reguleres efter nettoprisindekset, en fastsat procentsats eller i henhold til bruttoomsætningen i lejers virksomhed. Man skal som lejer dog være opmærksom på, at udlejer kan hæve huslejen, hvis ejendommen pålægges ekstra afgifter og skatter. Der er også mulighed for, at både lejer og udlejer efter fire år kan kræve, at husleje reguleres efter markedslejen. For at det bliver godtaget, skal huslejen adskille sig væsentligt fra markedslejen.

Afståelsesret

Med afståelsesret forstås, at lejer kan overlade sit lejemål til en virksomhed inden for den samme branche uden, at der sker ændringer i kontrakten. Det er en ret lejeren har automatisk, hvis ikke der står noget om afståelsesret i erhvervslejekontrakten. Det sker dog ofte at udlejer prøver at undgå, at en anden lejer overtager udenom ham eller hende. En udlejer kan modsætte sig at lejemålet afstås til en anden lejer, hvis denne har en økonomi, der ikke er god eller ikke er indenfor samme branche. Afståelsesretten er vigtig at have på plads, da den kan betyde forskellen på, om lejer kan sælge sin virksomhed en dag og, hvad prisen kan blive.

Opsigelse

Det er ligeledes vigtigt at have reglerne for opsigelse af lejemålet på plads. Lejer kan i udgangspunktet opsige lejemålet med tre måneders varsel og uden grund. Udlejeren har derimod brug for særlige opsigelsesgrunde for at kunne opsige lejemålet. Det kan være, hvis udlejer vil bruge lokalerne selv, hvis de skal nedrives eller ombygges, hvis lejer tilsidesætter almindelig god opførelse, eller hvis der er tungtvejende grunde til at udlejer gerne vil løses fra lejeforholdet.

Her er opsigelsesvarslet et år, hvis udlejer vil bruge lokalerne selv, ellers er det tre måneder. Hvis lejemålets placering er af stor betydning for lejer i forhold til kunder, eller der er lignende grunde til, at lejer vil lide tab, hvis lejemålet opsiges, kan dette kun ske, hvis det vurderes, at det er rimeligt begge siders situation taget i betragtning. Det kan ikke opsiges, fordi udlejeren vil benytte lokaler/bygninger til erhverv i samme branche som lejeren. Da aftalefriheden foreligger, kan lejer og udlejer selvfølgelig aftale længere opsigelsesvarsler med mere, så længe de ikke er kortere end dem, der er fastsat i loven.