Tilstandsrapport

Når du sælger din bolig, hæfter du som sælger i udgangspunktet for fejl og mangler på ejendommen i ti år. Vil du gerne undgå det, kan du tegne en ejerskifteforsikring. Det kræver imidlertid, at du har fået udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport. Rapporterne er resultatet af, at henholdsvis en bygningssagkyndig og en autoriseret elinstallatør gennemgår ejendommen og vurderer dens tilstand. Herunder går vi i dybden med, hvad en tilstandsrapport er.

Hvilke boliger kan få en tilstandsrapport?

Man kan både få udarbejdet en tilstandsrapport, når det drejer sig om et hus, sommerhus og ejerlejlighed. Imidlertid er det sjældent, at man udarbejder en rapport for en ejerlejlighed, da man så også skal gennemgå hele den bygning, som lejligheden ligger i. Det kan blive en bekostelig affære og kan sjældent svare sig.

Tilstandsrapportens indhold

Der er tre hoveddele i en tilstandsrapport:

• Resultaterne af den byggesagkyndiges eftersyn og de enkelte bygningsdeles karakterer.
• De oplysninger, som du selv indgiver om boligens fejl og mangler.
  Bygningskonstruktioner samt de oplysninger, der er møntet på ejerskifteforsikringen.
• Tilstandsrapporten indeholder desuden oplysninger om ejendommens tag. Der noteres, om taget har en forventet restlevetid på 5 år eller mindre, et sted imellem 5-10 år eller, om det forventes at holde længere end 10 år. Restlevetiden angives for den del af taget, som menes at have den korteste levetid.

Hustypebeskrivelse

I tillæg til tilstandsrapporten får du en hustypebeskrivelse. Beskrivelsen vedrører den hustype, som din bolig tilhører og kommer dertil med oplysninger af generel karakter om radon og kloaksystem. Huse inddeles i 34 kategorier af hustyper. Har du et hus, der er bygget om kan det ske, at en hustype ikke kan dække det. Du vil derfor i nogle tilfælde kunne modtage mere end en hustypebeskrivelse.

Tilstandsrapporten indeholder ikke…

De følgende punkter er eksempler på noget, som ikke er med i tilstandsrapporten:
Elinstallationernes lovlighed og funktion. (Det beskrives i elinstallationsrapporten).

• Forhold af æstetisk eller arkitektonisk karakter.
• Normalt slid og vedligeholdelsestilstand.
• Forhold af bagatelagtig karakter, der ikke forventes at påvirke brugen af eller værdien på boligen nævneværdigt.
• Boligens indretning, planløsning og placeringen på grunden.
• Ejendommens lovlighed medmindre der er tale om åbenlyse overtrædelser i forhold til byggelovgivningen.
• Hårde hvidevarer.
• Eventuelle udendørs svømmebassiner.
• Baldakiner og markiser.
• Installationer og indretninger, der ligger uden for boligen.

Du er dog stadig som sælger ansvarlig for de ovenstående dele og er forpligtet til at orientere køber om deres tilstand.

Hvem bestiller rapporten?

Det er dig som sælger, der står for at bestille tilstandsrapporten. Det gør du ved at kontakte en såkaldt beskikket bygningssagkyndig. Du kan også bede en ejendomsmægler om at formidle kontakten til et forsikringsselskab, som dernæst kan finde en bygningssagkyndig. Vejen skal gå omkring et forsikringsselskab, da en ejendomsmægler ikke må formidle kontakten mellem en bygningssagkyndig og sælger direkte. En tilstandsrapport er gyldig i 6 måneder og kan fornys inden periodens udløb til en nedsat pris.

Sælgeroplysningsskema

Du skal som sælger udfylde et såkaldt sælgeroplysningsskema, når tilstandsrapporten skal udarbejdes. Skemaet er en del af tilstandsrapporten og indeholder en række spørgsmål om dit kendskab til boligen, der kan være interessante for køber. Det kan for eksempel dreje sig om rør eller andet, som ikke er tilgængelige for den bygningssagkyndige ved husgennemgangen.

Tilstandsrapportens karaktersystem

Når den byggesagkyndige gennemgår en ejendom, giver han eller hun karakterer til de enkelte bygningsdele. Karakteren gives i forhold til skadens betydning for både den pågældende bygningsdel og andre bygningsdele. Det karaktersystem, der anvendes har 6 karakterer. Karakteren er kun baseret på byggetekniske vurderinger. Ikke på prisen for udbedringer af skaden. Karaktererne er følgende:

• UN: Betyder, at skaden skal undersøges nærmere. Det er forhold, hvor konsekvensen ikke lader sig fastlægge tilstrækkeligt ved husgennemgangen. Det kan således være en alvorlig fejl eller skade og bør altid afklares.
• K3: Står for kritiske skader, der indenfor en overskuelig periode vil medføre svigt i bygningsdelens funktion og som i tillæg kan risikere at skade andre bygningsdele.
• K2: Står for alvorlige skader, der indenfor en overskuelig periode
  vil medføre svigt i bygningens funktion dog uden at påvirke andre bygningsdele.
• K1: Står for mindre alvorlige skader uden indflydelse på selve bygningsdelen eller bygningens generelle funktionen.
• K0: Står for kosmetiske skader, som kan påvirke det indtryk, man som køber får at boligen.
• IB: Betyder ingen bemærkninger.