Boligadvokat

BoligadvokatHvis du vil være sikker på at dit boligkøb forløber uden ubehagelige overraskelser, anbefales det, at du tager kontakt til en boligadvokat, der kan hjælpe dig med at holde styr på alle de aspekter, der har betydning for, om du bliver en glad og tilfreds ejer i årene fremover.

Hvad er en boligadvokat?

En boligadvokat er en advokat, der har specialiseret sig i alt det, der har med investering i boliger at gøre. De har selvfølgelig en solid juridisk fundering og kender alle de juridiske faldgruber, der kan forekomme i en ejendomshandel. De ved også noget om boligmarkedet og kan være behjælpelig ved selve forhandlingen, hvis du ønsker det.

Husk at ejendomsmægleren er sælgerens rådgiver

Man skal være varsom, hvis man ikke engagerer en bolig advokat som rådgiver. Mange glemmer at den ejendomsmægler, som er tilknyttet salget, er engageret af sælger og derfor ikke er uvildig. Ejendomsmægleren er derfor ikke egnet at benytte som rådgiver, når man har køberens sko på. Man kan således være lidt på herrens mark, hvis man køber en bolig uden en boligadvokat tilknyttet. Der er mange ting der kan gå galt og få negative konsekvenser fremover.

Et eksempel

Et eksempel på noget, der kan give en ubehagelig overraskelse, kan være, hvis du gerne vil investere i en bolig, der har en lejer. I det tilfælde, skal man holde tungen lige i munden og være sikker på at købskontrakten er korrekt udfyldt. Hvis det er en lejer, der kun lejer et værelse er det knap så farligt. I det tilfælde kan både sælger og du opsige lejeren med en måneds varsel. Det kan betyde at du ikke disponerer over hele dit hus i en måned. Det kan være irriterende man dog overkommeligt. Er det derimod tilfældet at lejeren lejer hele huset, så kan lejeren kun opsiges, hvis du selv ønsker at bo i huset. Du kan altså ikke bare skifte lejeren, hvis du ønsker det. Vil du selv bo i huset, kan du opsige lejeren, men med et års varsel! Det vil sige, at der kan gå et år, før du selv kan flytte ind i huset. Det kan jo have voldsomme konsekvenser, hvis man ikke har et andet sted at bo eller ikke har råd til to boliger.

Områder Boligadvokaten bl.a. hjælper dig med

Få en boligadvokat som rådgiver

Der er utrolig mange ting at holde styr på i en bolighandel og de fleste mennesker ved ikke ret meget om de juridiske faldgruber, man kan komme ud for. Derfor er det en meget god ide at få en boligadvokat til at tjekke alle papirer, der har med handlen at gøre, godt igennem inden du skriver under. Dermed kan du undgå at havne i en situation, der enten er uoverskuelig rent økonomisk eller vil have anden negativ betydning for dig og din familie.

Indskriv et advokat forbehold

En anden rigtigt god ide for at opnå en sikker handel, er at få indskrevet et advokatforbehold, hvis ikke din boligadvokat har mulighed for at kigge kontrakten igennem, inden du sætter din underskrift. Hvis du får et advokatforbehold skrevet ind i kontrakten, er du ikke bundet af kontrakten før din advokat har sagt god for den. I det hele taget vil en boligadvokat sørge for at du kan sove roligt om natten og får et tilfredsstillende og sikkert boligkøb.

Boligadvokat priser

Priserne spænder fra omkring 5.000 – 10.000 kroner inkl. moms. Det er forskelligt hvad prisen indeholder og typisk vil du opleve højeste priser på selvsalg af bolig og projektsalg.

Sørg for at gennemlæse de tilbud du indhenter og sammenhold hvad der indgår i prisen.

Overvej at få et samlet tilbud på boligadvokatens ydelser og eventuelt testamente, sameje eller ægtepagt.

Bolighandlens forløb

Er du førstegangs køber af hus, vil det ofte komme bag på dig, hvor mange ekstra udgifter, tillæg, gebyrer og skatter, der er forbundet med erhvervelse af en bolig.

Vi vil herunder se nærmere på hvad du kan forvente af ekstra udgifter ud over selve prisen på boligen, dog ekskl. selve flytningen.

Det er nemlig desværre ikke sådan at den udbudte pris, er det endelige beløb du skal betale før du har nøglerne.

Eksempel på bolig:

I alle eksemplerne herunder, tager vi udgangspunkt i en familie, der flytter fra lejebolig til et hus, der har en salgspris annonceret til 1.700.000. Salgsprisen blev mæglet ned til 1.650.000
Der betales i dette eksempel et beløb på 355.000 fra egen opsparing.

Finansieringsbehovet er derfor 1.650.000 – 355.000 + div udgifter = 1.320.000

Samlede udgifter ved handlen:

Belåning med hovedstol på 1.320.000 udgift til lån; Kr. 8.355,-
Mellemfinansiering af 330.00 1 md. Kr. 1.000,-
Garanti købesum Kr. 1.600
Tinglysning Kr. 11.560,-
Ejendomsskat for 4 mdr. Kr. 4.900,- (betalt uden finansiering)
Husforsikring Kr. 4.890,- (Betalt uden finansiering)
Boligadvokat Kr. 8495,- (betalt uden finansiering)

Samlede udgifter ud over annonceret salgspris Kr. 40.800,-

Ved F5 afdragsfri lån, bliver første 5 år ydelse pr. md. Kr. 1.600 før skat og 1.144 efter skat.

Efter 5 år bliver udgiften pr. md. Kr. 5.044 efter skat.

Alle beløb er fra en rigtig handel der fandt sted i 2017.

Hvad betyder de mange tal?

Mægl om salgsprisen

Det første og mest effektive punkt du kan opnå besparelser på, er selve udbudsprisen.
Tjek hvilke priser lignende boliger i området er blevet solgt til og hvilket afslag der har været.
Meget ofte er 5 – 10% muligt og det er jo lige ned i lommen.

Husk ejendomsmægleren er sælgers mægler og de ikke er forpligtet til at se ”din side” af handlen. De varetager deres kundes interesse og bestemt ikke din.
Få en erfaren boligadvokat med ind over

Du skal derfor gå hårdt til dem mht. prisen og giv gerne et en årsag f.eks. mange K3ère i tilstandsrapporten.

I vores eksempel fik køber prisen 50.000 ned og en del ekstra ting i boligen (gardiner osv)

Salgsprisen blev derfor 1.650.000 – en boligadvokat blev anvendt til mæglingen.

Finansieringsudgifter ved huskøb

Alt efter hvilken bank du vælger og hvor god en aftale du får, vil der være udgifter til stiftelse af lånet. Her er der stor forskel på priserne og det kan godt betale sig at undersøge markedet.

I eksemplet som stammer fra en rigtig bolighandel, fik låntager en forskel på 3.000 på oprettelses udgifterne. Hvor det dyreste selskab var Nykredit og det billigste Sparekasse Kronjylland.

Stempelafgifter kan der ikke pilles ved, så det er små beløb, der kan spares ved at gå efter den billigste bank.

Renten ligger også fast, men bidragssatsen som er et gebyr udover resten, svinger alt efter hvor risikobetonet banken ser dig som kunde.

I eksemplet var rente og bidragssats ens, så det var meget nemt at gennemskue, hvor prisen blev lavest.

Hvilken type lån du vælger er banken som udgangspunk komplet ligeglade med. Du kan derfor frit vælge F1, F3, F5 eller fast forrentet med eller uden afdrag.

F1 betyder rentetilpasning hvert år, F5 betyder låst rente i 5 år.

Vælger du uden afdrag i f.eks. 5 år, vil du skulle betale det mere i afdrag de resterende 25 år.

I eksemplet blev der valgt F5 uden afdrag de første 5 år og renten blev derfor 0,30% og ydelsen de første 5 år godt 1.200 pr. måned.

De resterende 25 år omkring 5.000 pr. måned.

Ejerskifteforsikring

Som udgangspunkt kan det kun anbefales at tegne en ejerskifteforsikring og hvor sælger betaler halvdelen.
Prisen er forskellig og i eksemplet med et hus til 1.650.000 var prisen lidt over 10.000. (Willeys)

Her betalte sælgeren halvdelen, men hele beløbet skal altid først betales af køberen og de 50% refunderes i refusionsopgørelsen (læs mere om den længere nede)

Ejerskifteforsikringen skal være betalt før der tinglyses og nøglen overdrages.

Tinglysning af skøde

Når du køber en bolig, skal der skrives nyt skøde, som skal tinglyses og banken du låner hos noterer deres pant i skødet.

Udgiften til tinglysning varierer alt efter boligens værdi og i eksemplet var prisen Kr. 11.500,-

Hele udgiften betales af køber

Husforsikring og indbo

En husforsikring er et krav fra din bank og der er meget stor forskel på priserne.

Ofte kan det betale sig at lægge alle forsikringer samme og få et samlet tilbud på både bil. Indbo og hus.

I vores eksempel blev 3 firmaer anmodet om priser og det dyreste var på godt 15.000 og det billigste på lidt over 10.000.
Den store forskel lå primært i prisen på indboforsikringen og selvrisiko beløbet.

Ejendomsskat og renovation

Når en bolig skifter ejer og skødet er tinglyst, sender pågældende Kommune en opkrævning af ejendomsskatten for de resterende måneder af året.

Det samme gælder udgifter til skorstensfejer og rottebekæmpelse samt renovation, som Kommunen også står for at inddrive.

Prisen varierer fra kommune til kommune og i vores eksempel blev beløbet godt 10.000 for alle 12 måneder.

Energimærkning, tilstandsrapport og Elrapport

Sælger står for betaling af alle rapporterne.