Kapitalafkastordningen

Med kapitalafkastordningen, kan man opnå mange af de fordele, som den såkaldte virksomhedsordning tilbyder. Kapitalafkastordningen er på mange måder enklere at arbejde med end virksomhedsordningen, som kan være lidt kringlet. Her forklarer vi hvordan kapitalafkastordningen overordnet fungerer samt om dens fordele og ulemper.

Skattereglerne

Har man for eksempel en lejlighed og vælger at betale skat efter kapitalafkastordningen, skal man som det første lave en opgørelse over det underskud eller overskud, der er på udlejningen. Dernæst skal man trække de renteudgifter fra, som man skal betale til sin kreditforening eller sit pengeinstitut. Udregningens resultat bliver beskattet som en personlig indkomst. Det vil sige, med omkring 43 procent medmindre ens indkomst er så høj, at man skal op og betale topskatten på omkring 56 procent. Man skal først betale topskat, hvis man har en personlig indkomst, der ligger over 498.900 kroner.

Negativ eller positiv kapitalindkomst

Renteudgifterne til kreditforening eller pengeinstitut bliver medregnet i kapitalindkomsten. Er kapitalindkomsten negativ samlet set, ligger fradragsværdien mellem 27 procent til 34 procent. Er din kapitalindkomst derimod samlet set positiv, selv efter en fratrækning af renteudgifter til lejligheden, ligger fradragsværdien mellem 38 procent og 43 procent. Procentsatserne er afhængige af den personlige indkomst samt af kapitalindkomstens størrelse.

Hvis man anvender kapitalafkastordningen

Anvender man kapitalafkastordningen kan man imidlertid højne fradragsværdien for de renteudgifter, der er på lejligheden. På den måde bliver fradragesværdien den samme, som når man anvender virksomhedsordningen. Det man gør, er at beregne kapitalafkastet af den kontantværdi inklusive handelsomkostninger, som lejligheden har. Kapitalafkastet svarer til 1 procent af kontantværdien (2017).

Fra høj til lav beskatning

Det kapitalafkast man kommer frem til, trækker man fra i sin personlige indkomst for i stedet at lægge det til kapitalindkomsten. Det vil sige, at man overflytter et pengebeløb fra den personlige indkomst med høj beskatning til kapitalindkomstens lavere beskatning på mellem 27 procent til 34 procent. Det svarer til, at man kan trække sine renteudgifter fra i det overskud, der genereres fra udlejningen af lejligheden. Det beløb, der trækkes fra, må dog højst svare til de reelle renteudgifter eller til det overskud, der er på lejligheden før renterne er betalt.

For at beregne den personlige indkomst skal du medregne:

  • Huslejeindtægt
  • Kapitalafkast – 1 procent af boligens kontantværdi (fratrækkes)
  • Vedligeholdelsesudgifter (fratrækkes)
  • Ejendomskatter (fratrækkes)
  • Øvrige driftsudgifter (fratrækkes)

Resultatet før renter skal medregnes i den personlige indkomst.

Hvordan beregner man kapitalindkomsten?

For at beregne kapitalindkomsten skal du bruge:

  • Kapitalafkast – 1 procent af boligens kontantværdi
  • Renteindtægter fra banken
  • Renteudgifter fra banken (fratrækkes)
  • Renteudgifter fra kreditforeningen (fratrækkes)

Resultatet er kapitalindkomsten

Afhænger af pris og renteudgifter

Det er dog ikke altid, at det er alle renteudgifterne, som får en høj fradragsværdi. Fradragsværdien afhænger nemlig af, hvad man har købt lejligheden for og, hvad man har af renteudgifter af den gæld, der er i lejligheden.

Fordele ved kapitalafkastordningen

Ved kapitalafkastordningen stilles der ikke så strenge krav til regnskabet og til de skattemæssige specifikationer, som der gør, når man benytter virksomhedsordningen. Alligevel er det muligt at opnå samme fordel som virksomhedsordningen tilbyder. Det betyder, at man kan få fuld fradragsværdi, når det kommer til renteudgifterne eller i hvert fald en del af dem.

Ulemper ved kapitalafkastordningen

Når man anvender kapitalafkastordningen kan kapitalafkastet maksimalt svare til:

  • Det overskud, der er fra udlejningen af lejligheden, før renterne er betalt
  • Eller til de reelle renteudgifter

Overstiger de reelle renteudgifter, som betales til boligen, det beregnede kapitalafkast, betyder det, at man som ejer ikke får den fulde fradragsret for alle renteudgifterne. I det tilfælde vil det være en fordel i stedet at bruge virksomhedsordningen. Med den kan man nemlig få den fulde fradragsret for alle de renteudgifter, der har med lejligheden at gøre.