Undgå fælderne ved projektkøb

I forbindelse med projektkøb, er der en række scenarier man bør være opmærksom på, og sørge for, at tage højde for i købsaftalen. Et projektkøb er et boligkøb, hvor boligen ikke er bygget endnu, eller i hvert fald ikke står færdig ved tidspunktet for købsaftalens indgåelse.
Projekt bliver ikke realiseret

Det gælder især i de situationer hvor projektkøbet er led af et større byggeri, hvor bygherre har betinget sig, at en hvis procentdel af byggeriet skal være solgt før byggeriet påbegyndes. Ved underskrivelse og indbetaling af depositum er det meget vigtigt at hele beløbet tilbagebetale, såfremt byggeriet ikke bliver til noget.

Det vil almindeligvis også være en del af de konktrakter en professionel bygherre tilbyder projektkøberne, men inden man som køber underskriver, skal man sikre sig, at sælger har en god økonomi og dermed også penge at betale tilbage såfremt byggeriet ikke opnår den nødvendige salgs-procent.

Man bør sikre sig, at bygherre er en professionel part, med god egenkapital samt en historik og erfaring med, at bygge projektboliger.
Bygherre går konkurs

Først bør man som nævnt ovenfor tjekke bygherrens økonomiske fundament, forsikringer og erfaring med projektbyggeri.

Dernæst, bør man som projektkøber sikre sig, at så stor en del af købesummen først udbetales ved boligens overdragelse, eller endda først efter overdragelse, hvor man som køber har haft mulighed for at kontrollere byggeriet for fejl og mangler, og dermed har mulighed for tilbageholdelse i købesummen.

Arealændringer

1. marts 2020 kom nye regler omkring kravene til information om projektbyggeri og arealer angivet korrekt i salgsopstillingen. Det afgørende er, at der nu skal angives indvendige m2 mål i form af en letlæselig plantegning. Er der afvigelser i de reelt opmålte m2 vil det kunne betyde forholdsmæssige justeringer i den endelig købesum. Det kan også betyde, at man som køber kan risikere at skulle betale mere for boligen, da den af forskellige grunde er blevet større.

Lokalområde ændres

Det er vigtigt at være opmærksom på om lokalplanen ændres for området i den periode hvor byggeriet pågår. Der kan være projekteret byggeri der påvirker udsigt eller områdets særpræg. Dertil kan det ske at projektudbyderen senere vælger at inddrage fællesområder til nye/flere projektboliger. Netop dette tilfælde var genstand for en retssag i 2018, hvor retten fandt , at projektudbyderen havde brudt kontrakten med køberne (Østre Landsret har i TBB.2018, side 748 ff.)

Ejendomsskat

Det er vigtigt at være opmærksom på netop boligens areal, da det danner grundlag for ejendomsværdiskat. Dertil kommer der i løbet af 2020 nye ejendomsvurderinger, hvorfor ejendomsmæglernes estimat af fremtidig ejendomsskat det kan være behæftet med stor usikkerhed. Tjek instruktive artikler på Bolius, hvor der kan beregnes detaljerede estimater af fremtidig skat for boligejerne i fremtiden: https://www.bolius.dk/beregn-selv-din-boligskat-for-2024-40949

Forsinkelser

Det er vigtigt at købsaftalen indeholder bestemmelser der dækker over forsinkelser ved byggeriet. Blandt de store aktører benyttes standardiserede bestemmelser, der tager højde for dagbøder, udgifter til midlertidig beboelse, mulighed for senere afhjælpning af visse mangler og garanti herfor, evt. økonomisk. Dertil kommer, at man som køber skal tage højde for rent praktisk at finde egnet beboelse til familien i tilfælde af udskudt overtagelsesdato.

1-og 5 års gennemgang

Fremgår af Lov om formidling af fast ejendom, at salgsopstilling skal indeholde oplysninger om projektudbydernes hæftelse, forsikring og garantistillelse for fejl og mangler, såvel som information om de lovpligtige 1- og 5-års gennemgange af projektbyggeriet.